Condomínio pode proibir Airbnb? STJ suspende processos no Brasil e regra da curta temporada pode mudar em 2026 | Marcelo Duquia Advogados

O uso de apartamentos para hospedagens de poucos dias por plataformas como Airbnb voltou ao centro do debate jurídico em 2026. O Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão, em todo o Brasil, dos processos que discutem uma questão específica: a simples previsão de que um condomínio possui destinação residencial é suficiente para impedir locações de curta duração ou a convenção precisa proibir essa atividade expressamente?

A discussão é especialmente importante para proprietários de imóveis, investidores, síndicos, administradoras e condomínios. O julgamento do Tema Repetitivo 1.443 do STJ deverá estabelecer uma interpretação que será utilizada como referência para milhares de situações semelhantes em todo o país.

Isso não significa, porém, que o Airbnb tenha sido proibido no Brasil, nem que todas as locações por temporada estejam suspensas. Também não significa que o STJ já tenha decidido definitivamente a nova regra. Em 5 de outubro de 2026, o Tema 1.443 permanece afetado para julgamento e a tese repetitiva ainda não foi definida.

Condomínio pode proibir Airbnb em 2026?

A resposta depende das características do condomínio, do conteúdo da convenção, da forma como o imóvel é utilizado e da natureza da contratação.

O ponto central é que nem toda utilização de uma plataforma digital representa juridicamente a mesma atividade. Um imóvel anunciado no Airbnb pode, dependendo do caso, estar sendo utilizado em uma verdadeira locação residencial por temporada. Em outra situação, a operação pode apresentar características de uma estadia curta explorada de maneira habitual e profissional.

Essa diferença passou a ter importância ainda maior depois das decisões do STJ em 2026.

Atualmente, é possível resumir o cenário da seguinte maneira:

• Uma convenção que contém proibição expressa da atividade apresenta situação jurídica diferente de uma convenção que apenas informa que o condomínio é residencial.
• A utilização profissional e reiterada do imóvel para estadias muito curtas pode entrar em conflito com a destinação residencial do empreendimento.
• A simples utilização de uma plataforma digital não define, sozinha, se existe locação por temporada ou outro tipo de contrato.
• A alteração da convenção ou da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende, em regra, da aprovação de dois terços dos condôminos.
• A dúvida sobre o efeito de uma cláusula genérica de destinação residencial será analisada pelo STJ no Tema 1.443.

Por isso, afirmações genéricas como "Airbnb é sempre permitido" ou "condomínio sempre pode proibir Airbnb" não representam corretamente o cenário jurídico atual.

O que o STJ suspendeu em todo o Brasil?

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou os Recursos Especiais 2.272.537 de Santa Catarina e 2.272.536 de São Paulo ao sistema dos recursos repetitivos. A controvérsia recebeu o número Tema 1.443.

Segundo o próprio STJ, a questão submetida a julgamento é definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período através de plataformas digitais, independentemente de existir uma proibição expressa.

A situação oficial do Tema 1.443 pode ser acompanhada diretamente na página de precedentes qualificados do STJ.

Ao afetar os recursos, o tribunal também determinou a suspensão do processamento dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica.

O STJ divulgou nacionalmente essa suspensão em setembro de 2026. A comunicação oficial do tribunal sobre o Tema 1.443 explica o alcance da medida.

A suspensão significa que nenhum condomínio pode tomar decisões sobre Airbnb?

Não. A suspensão determinada pelo STJ possui natureza processual e está relacionada aos processos judiciais que discutem a questão jurídica delimitada no Tema 1.443.

Ela não representa uma autorização geral para utilizar qualquer apartamento através do Airbnb. Da mesma forma, não cria automaticamente uma proibição nacional para esse tipo de contratação.

Também não significa que qualquer processo envolvendo Airbnb ou aluguel por temporada esteja necessariamente suspenso.

Uma ação sobre danos ao condomínio, perturbação do sossego, descumprimento de uma proibição expressa, multa condominial ou outra controvérsia pode envolver questões diferentes daquela submetida ao Tema 1.443.

É necessário analisar o objeto específico do processo para verificar se a suspensão determinada pelo STJ realmente se aplica.

Por que o STJ utiliza o julgamento repetitivo?

Quando muitos processos apresentam a mesma discussão jurídica, o STJ pode selecionar alguns recursos representativos para definir uma interpretação uniforme da legislação federal.

Depois do julgamento, a tese estabelecida no recurso repetitivo passa a orientar a solução das ações que discutem a mesma matéria, conforme o sistema de precedentes previsto no Código de Processo Civil.

É justamente por isso que o julgamento do Tema 1.443 possui relevância nacional. A decisão não estará limitada ao condomínio de Santa Catarina ou ao caso originado em São Paulo.

O que exatamente o STJ vai decidir no Tema 1.443?

Imagine uma convenção condominial antiga que afirma apenas que os apartamentos possuem finalidade exclusivamente residencial.

O documento foi elaborado muito antes da popularização de aplicativos de hospedagem e, naturalmente, não contém palavras como Airbnb, Booking, aluguel por aplicativo ou curta estadia.

Um proprietário começa então a disponibilizar regularmente seu apartamento para pessoas diferentes, que permanecem dois, três ou quatro dias no imóvel.

Surge a dúvida: a cláusula que determina o uso residencial já é suficiente para impedir essa atividade?

Ou seria necessário alterar a convenção e incluir uma regra específica proibindo contratos de curta duração através de plataformas digitais?

É essencialmente essa dúvida que o STJ pretende resolver no Tema 1.443.

A diferença possui grande impacto prático porque milhares de convenções condominiais brasileiras foram redigidas antes do surgimento desse modelo de contratação.

Por que existe tanta discussão se o STJ já decidiu sobre Airbnb antes?

Porque o tema possui diferentes situações jurídicas e passou por uma evolução importante dentro do próprio Superior Tribunal de Justiça.

Antes da afetação do Tema 1.443, o STJ já havia analisado processos envolvendo condomínios residenciais e estadias de curta duração.

Um dos julgamentos mais importantes ocorreu em maio de 2026, no Recurso Especial 2.121.055 de Minas Gerais.

Decisão de maio de 2026 mudou o cenário

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou a utilização de imóvel para contratos atípicos de curta estadia.

Segundo o tribunal, quando existe exploração econômica reiterada ou profissionalização da atividade, determinadas modalidades de curta estadia podem descaracterizar a destinação residencial do imóvel.

Nessas circunstâncias, a utilização dependeria da alteração da destinação aprovada pelo quórum exigido pelo Código Civil.

A íntegra da explicação institucional pode ser consultada na notícia oficial do STJ sobre o Recurso Especial 2.121.055.

A decisão possui uma nuance muito importante que frequentemente desaparece em notícias simplificadas: o STJ não afirmou que todo anúncio feito através do Airbnb possui automaticamente natureza comercial ou não residencial.

O aplicativo utilizado não define sozinho a natureza do contrato

Esse é um dos pontos mais importantes para proprietários e condomínios compreenderem.

Um apartamento pode ser anunciado através de Airbnb, Booking, imobiliária, rede social ou outra plataforma. O meio utilizado para encontrar o interessado não determina sozinho qual é a natureza jurídica daquela relação.

Segundo a análise realizada pelo STJ em 2026, uma verdadeira locação residencial por temporada pode ser contratada através de uma plataforma digital sem deixar de ser locação apenas por causa disso.

Por outro lado, algumas operações apresentam características diferentes de uma locação residencial tradicional.

O que pode caracterizar uma estadia curta com exploração profissional?

O STJ destacou que a análise deve considerar as características concretas da utilização do imóvel.

Entre os elementos que podem ter importância estão:

• frequência elevada na disponibilização do imóvel;
• habitualidade da atividade;
• estadias sucessivas de duração muito reduzida;
• ausência de quantidade mínima relevante de diárias;
• utilização de diferentes cômodos por pessoas sem vínculo entre si;
• prestação de serviços associados à permanência dos ocupantes;
• limpeza frequente durante a estadia;
• recepção ou atendimento semelhante ao encontrado em atividades de hospedagem;
• lavanderia, refeições, concierge ou serviços adicionais;
• organização da operação de maneira profissional e reiterada.

Não existe, portanto, uma fórmula segundo a qual uma determinada quantidade isolada de dias automaticamente define a atividade.

A realidade da operação é relevante.

Airbnb é a mesma coisa que locação por temporada?

Não necessariamente.

Essa distinção é fundamental para entender o debate.

A Lei 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, possui regras específicas para a chamada locação para temporada.

O artigo 48 da lei considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário por motivos relacionados a determinado período, contratada por prazo não superior a noventa dias.

Isso significa que a legislação brasileira já reconhecia contratos residenciais temporários muito antes da existência das atuais plataformas digitais.

Uma locação de quinze dias pode continuar sendo residencial?

Dependendo das circunstâncias, sim.

O fato de uma pessoa permanecer apenas algumas semanas em determinado imóvel não transforma automaticamente aquela utilização em atividade hoteleira ou comercial.

Uma família que aluga um apartamento mobiliado durante as férias, por exemplo, pode estar realizando uma típica locação residencial por temporada.

A análise muda quando a forma de exploração do imóvel apresenta características de alta rotatividade e profissionalização que afastam a finalidade residencial.

Existe prazo mínimo obrigatório para locação por temporada?

A Lei do Inquilinato estabelece um limite máximo de noventa dias para a modalidade prevista no artigo 48, mas não cria, nesse dispositivo, um prazo mínimo geral de trinta dias para que uma contratação possa ser chamada de locação por temporada.

Por isso, dizer que qualquer contrato inferior a trinta dias necessariamente é hospedagem pode ser uma simplificação inadequada.

Outras características da contratação precisam ser analisadas.

O que diz o Código Civil sobre o direito do proprietário?

O proprietário possui o direito de usar, aproveitar economicamente e dispor da sua unidade. Esse direito aparece no artigo 1.335 do Código Civil.

Entretanto, a propriedade em condomínio possui limites decorrentes da convivência coletiva.

O artigo 1.336 do Código Civil determina que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e não pode utilizá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

Portanto, o debate jurídico envolve a tentativa de equilibrar dois interesses legítimos:

• o direito do proprietário de utilizar e obter renda com seu imóvel;
• o direito da coletividade condominial de preservar a destinação do empreendimento, a segurança e o sossego.

O julgamento do Tema 1.443 será relevante justamente para esclarecer onde esse equilíbrio deve ser colocado quando a convenção menciona apenas a destinação residencial.

O condomínio precisa de dois terços dos votos?

O artigo 1.351 do Código Civil determina que a alteração da convenção, assim como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

A regra atual decorre da alteração realizada pela Lei 14.405 de 2022.

O texto da alteração legislativa pode ser consultado no portal oficial da Presidência da República.

Esse quórum teve papel relevante no julgamento realizado pelo STJ em maio de 2026.

Entretanto, é necessário cuidado para não concluir que qualquer votação sobre Airbnb exige sempre exatamente o mesmo procedimento.

A matéria colocada em votação precisa ser identificada. Existe diferença entre alterar a convenção, modificar a destinação, disciplinar questões operacionais, aplicar regras já existentes e deliberar sobre outros aspectos administrativos.

O conteúdo da convenção e o objetivo concreto da assembleia precisam ser analisados antes de definir o quórum aplicável.

E se a convenção já proibir expressamente aluguel de curta duração?

Quando a convenção possui uma cláusula específica tratando de curta estadia, aluguel por plataformas digitais ou modalidade equivalente, o cenário é diferente daquele que está no centro do Tema 1.443.

Isso ocorre porque o recurso repetitivo discute principalmente se uma cláusula genérica de destinação residencial já seria suficiente para impedir a atividade mesmo sem uma proibição específica.

Uma vedação expressa precisa ser analisada considerando sua redação, a forma como foi aprovada, o quórum utilizado, o registro documental e as circunstâncias do caso.

Não é recomendável interpretar apenas uma frase isolada da convenção. O ato de instituição do condomínio, a convenção completa, eventuais alterações e as atas de assembleia podem ser relevantes.

E se a convenção não falar nada sobre Airbnb?

Esse é justamente um dos cenários que exigem mais atenção em 2026.

Muitas convenções dizem apenas que as unidades devem ser utilizadas para fins residenciais.

Durante anos surgiram interpretações diferentes sobre o alcance dessa expressão.

Para alguns proprietários, uma locação temporária continua sendo residencial porque o ocupante utiliza o apartamento como moradia temporária.

Para condomínios, determinadas operações de alta rotatividade podem funcionar de maneira incompatível com um edifício planejado exclusivamente para residência permanente.

O STJ agora busca criar um precedente qualificado para reduzir essa incerteza.

A decisão do STJ de maio já proibiu Airbnb nos condomínios?

Não de forma absoluta.

Essa interpretação seria ampla demais.

No Recurso Especial 2.121.055, a Segunda Seção analisou contratos atípicos de curta estadia marcados por características específicas. O tribunal considerou relevante a existência de frequência, habitualidade e exploração econômica capaz de afastar a finalidade residencial.

A própria fundamentação ressalta que a utilização de uma plataforma digital não descaracteriza automaticamente uma verdadeira locação residencial.

Essa distinção é importante porque o mercado costuma utilizar a expressão "Airbnb" para situações juridicamente muito diferentes.

Então por que o STJ abriu o Tema 1.443 depois dessa decisão?

Porque existe interesse em transformar a discussão específica sobre a cláusula de destinação residencial em um precedente qualificado e aplicável de forma uniforme aos processos repetitivos.

Os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 foram afetados ao rito dos repetitivos em maio de 2026.

A questão agora é objetiva: decidir se a destinação residencial prevista na convenção já impede a locação por curto período através das plataformas digitais ou se uma proibição específica é necessária.

Enquanto a tese não é julgada, os processos que discutem essa mesma questão ficam sujeitos ao sobrestamento determinado pelo STJ.

Quem é afetado pelo julgamento do Tema 1.443?

Proprietários que alugam imóveis por curta duração

O julgamento poderá influenciar diretamente proprietários de apartamentos localizados em condomínios cuja convenção prevê apenas uso residencial.

Quem comprou um imóvel pensando em obter receita com locações de curta duração precisa avaliar a convenção e o histórico de deliberações do empreendimento.

Investidores imobiliários

O risco condominial deve fazer parte da análise de aquisição de imóveis destinados a locações flexíveis.

Rentabilidade projetada, localização e taxa de ocupação são importantes, mas não substituem a análise jurídica da documentação do condomínio.

Um imóvel economicamente interessante pode possuir limitações que alteram completamente a estratégia de exploração planejada pelo investidor.

Condomínios e síndicos

Condomínios também precisam evitar decisões precipitadas.

Proibir uma atividade, aplicar multas ou impedir o acesso de ocupantes sem analisar a convenção e a legislação pode gerar novos conflitos.

Da mesma forma, ignorar situações de alta rotatividade que estejam efetivamente afetando a segurança, o sossego ou a destinação do empreendimento pode ampliar o problema.

Administradoras de condomínio

Administradoras devem ter atenção especial à documentação das assembleias, aos quóruns utilizados e à redação das deliberações.

Decisões envolvendo restrições ao uso da propriedade precisam ser documentadas de maneira clara para reduzir dúvidas futuras.

Tenho um processo contra o condomínio. Ele será suspenso?

Não é possível responder apenas sabendo que a discussão envolve Airbnb.

A suspensão nacional determinada pelo STJ alcança processos que discutem a mesma questão jurídica submetida ao Tema 1.443.

Se a ação questiona se uma simples cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir a locação por curto período através de plataformas digitais, existe uma relação direta com o tema repetitivo.

Por outro lado, um processo pode envolver outras questões, como validade específica de uma multa, danos materiais, problemas de segurança, descumprimento de cláusula expressa ou vícios de uma assembleia.

A análise deve considerar os pedidos, a causa de pedir e a controvérsia efetivamente discutida na ação.

Se existe um processo em andamento envolvendo essa matéria, uma análise individual pode esclarecer se o Tema 1.443 interfere no andamento e na estratégia jurídica do caso.

O condomínio pode aplicar multa ao proprietário que utiliza Airbnb?

Não existe uma resposta automática válida para todos os condomínios.

A aplicação de multa deve possuir fundamento jurídico e observar a convenção, o regimento, as deliberações válidas e as regras do Código Civil.

Também é importante identificar exatamente qual conduta estaria sendo considerada irregular.

Uma coisa é afirmar que determinado proprietário causou perturbações recorrentes, violou regras de segurança ou descumpriu obrigação expressamente prevista.

Outra questão é puni-lo exclusivamente porque realizou uma contratação cuja compatibilidade com uma cláusula genérica de uso residencial está justamente no centro de uma discussão judicial nacional.

Cada situação exige avaliação própria.

O condomínio pode impedir hóspedes de entrar?

Medidas de controle de acesso podem existir para proteger a segurança coletiva. Condomínios normalmente podem estabelecer procedimentos razoáveis de identificação e acesso de moradores, visitantes, prestadores e ocupantes autorizados.

Entretanto, impedir completamente o acesso a determinada unidade é uma medida mais sensível e não deve ser confundida com simples organização da portaria.

Quando existe conflito sobre o direito de utilização do imóvel, recomenda-se analisar a base jurídica da restrição antes da adoção de medidas que possam interferir diretamente no exercício da posse ou da propriedade.

O proprietário pode alegar que a proibição viola o direito de propriedade?

O direito de propriedade é relevante, mas não é absoluto.

Quem compra uma unidade em condomínio passa a exercer seu direito dentro de uma estrutura em que existem áreas comuns, convenção, regimento e deveres recíprocos.

O próprio Código Civil reconhece simultaneamente o direito de usar e fruir a unidade e a obrigação de respeitar a destinação do edifício, o sossego, a segurança e a salubridade.

Portanto, a discussão não costuma ser resolvida simplesmente afirmando que "o apartamento é meu e posso fazer qualquer coisa" ou, no extremo oposto, que "a maioria pode criar qualquer restrição".

É preciso verificar os limites legais de cada direito.

O que proprietários devem verificar antes de anunciar o imóvel?

Antes de estruturar uma atividade recorrente de curta estadia, é prudente analisar pelo menos os seguintes documentos e circunstâncias:

1. Convenção atualizada do condomínio.
2. Ato de instituição e destinação do empreendimento.
3. Regimento interno.
4. Atas de assembleias que discutiram locação por temporada.
5. Eventuais alterações posteriores da convenção.
6. Existência de processos judiciais sobre a matéria.
7. Forma real como o imóvel será disponibilizado.
8. Duração habitual das estadias.
9. Frequência das contratações.
10. Serviços oferecidos aos ocupantes.
11. Existência de exploração de quartos separadamente.
12. Regras municipais eventualmente aplicáveis à atividade.

Essa análise é particularmente relevante antes da compra de imóvel destinado exclusivamente à geração de renda através de estadias curtas.

O que condomínios devem avaliar antes de criar uma proibição?

Para condomínios, o cuidado documental também é essencial.

Antes de votar uma mudança, é importante identificar se a convenção atual já disciplina a matéria ou se será necessário alterá-la.

Também devem ser avaliados:

• a redação exata da convenção vigente;
• a destinação formal do empreendimento;
• o quórum necessário para a deliberação pretendida;
• a convocação adequada da assembleia;
• a descrição clara da matéria na ordem do dia;
• os efeitos da regra para proprietários que já utilizam suas unidades dessa forma;
• a diferença entre locação residencial por temporada e contratos atípicos de curta estadia;
• as regras de segurança e identificação de ocupantes;
• os precedentes atuais do STJ;
• o futuro julgamento do Tema 1.443.

Uma regra mal redigida pode produzir mais conflitos em vez de resolvê-los.

Quem comprou apartamento para Airbnb pode perder o investimento?

Não existe uma resposta universal.

O proprietário continua sendo titular do imóvel. O ponto de discussão é quais formas de utilização são juridicamente compatíveis com aquele condomínio.

Entretanto, uma restrição válida à exploração por estadias de curta duração pode afetar substancialmente a rentabilidade planejada.

Esse risco demonstra por que a análise da convenção deve ocorrer antes da aquisição, principalmente quando o investimento depende de alta rotatividade de hóspedes.

Para compras já realizadas, é necessário avaliar alternativas de exploração econômica compatíveis com a documentação e com a destinação do empreendimento.

Uma assembleia por maioria simples pode proibir Airbnb?

Essa pergunta precisa ser respondida a partir do conteúdo efetivo da deliberação.

Quando a medida envolve alteração da convenção ou mudança de destinação do edifício ou da unidade, o artigo 1.351 do Código Civil estabelece quórum de dois terços.

Em outras situações administrativas, podem existir quóruns diferentes.

Por isso, analisar apenas a quantidade de pessoas presentes na assembleia sem saber qual regra foi aprovada pode levar a uma conclusão incorreta.

Qual é a diferença entre proibir Airbnb e regulamentar o acesso?

Os dois assuntos não são necessariamente iguais.

Uma coisa é estabelecer regras de identificação, cadastro prévio e segurança na entrada de pessoas no prédio.

Outra é impedir que o proprietário celebre determinado tipo de contrato.

A segunda medida interfere mais diretamente na utilização econômica da unidade e exige atenção especial à convenção, à legislação e aos precedentes judiciais.

O Tema 1.443 pode beneficiar proprietários ou condomínios?

O STJ poderá definir uma interpretação que favoreça uma leitura mais ampla da cláusula residencial ou entender que uma restrição dessa natureza precisa ser expressamente prevista.

Antes do julgamento, não é juridicamente seguro afirmar qual será o resultado final.

O objetivo do recurso repetitivo é justamente solucionar essa controvérsia.

O histórico recente do tribunal é relevante para compreender as possibilidades, especialmente o julgamento da Segunda Seção realizado em maio de 2026, mas precedente anterior e tese repetitiva ainda não julgada não devem ser tratados como se fossem exatamente a mesma coisa.

O que pode mudar depois do julgamento do STJ?

O principal efeito esperado é a redução da incerteza sobre milhares de convenções que estabelecem apenas finalidade residencial.

Se o STJ entender que essa cláusula genérica basta, condomínios com convenções antigas poderão possuir fundamento mais forte para impedir determinadas locações curtas sem incluir uma expressão específica sobre plataformas digitais.

Se o tribunal entender que é necessária uma vedação expressa, a redação das convenções e o procedimento utilizado para alterá-las ganharão ainda mais importância.

Em qualquer cenário, ainda poderão existir discussões sobre a natureza concreta da contratação, o quórum utilizado, a validade da assembleia e eventuais particularidades do empreendimento.

Airbnb será proibido no Brasil em 2026?

Não existe nenhuma proibição nacional geral do Airbnb decorrente do Tema 1.443.

O STJ está analisando uma questão de direito condominial muito mais específica.

O julgamento definirá o alcance das cláusulas residenciais existentes nas convenções diante da locação de unidades por curto período através de plataformas digitais.

Portanto, manchetes afirmando simplesmente que "STJ proibiu Airbnb" podem induzir proprietários e condomínios a erro.

Por que esse julgamento é tão importante para o mercado imobiliário?

Nos últimos anos, imóveis passaram a ser adquiridos especificamente para exploração através de estadias flexíveis.

Ao mesmo tempo, moradores de condomínios residenciais passaram a conviver com uma rotatividade de pessoas que não existia quando muitas convenções foram elaboradas.

O direito precisa lidar com dois modelos legítimos de interesse econômico e social que podem entrar em conflito.

De um lado estão proprietários e investidores buscando utilizar economicamente seus bens. Do outro estão moradores buscando preservar as características residenciais, a segurança e o funcionamento cotidiano de seus condomínios.

O Tema 1.443 poderá estabelecer uma regra nacional importante sobre como essas duas posições devem ser conciliadas.

O que fazer enquanto o Tema 1.443 não é julgado?

Para proprietários, condomínios e investidores, a melhor estratégia é evitar decisões baseadas exclusivamente em manchetes.

O primeiro passo é identificar exatamente qual documento disciplina a unidade e qual atividade está ocorrendo.

Depois, é necessário comparar essa realidade com as normas do Código Civil, a Lei do Inquilinato, a jurisprudência recente do STJ e as deliberações internas válidas.

Se o conflito já existe, a análise da convenção, das atas e da forma de utilização do imóvel pode ajudar a identificar quais são os direitos, riscos e alternativas jurídicas disponíveis.

Perguntas frequentes sobre condomínio, Airbnb e aluguel por temporada

Condomínio pode proibir Airbnb?

Em determinadas situações, o condomínio pode restringir modalidades de utilização incompatíveis com sua destinação. Entretanto, o alcance de uma cláusula que diz apenas que o empreendimento é residencial está atualmente submetido ao Tema 1.443 do STJ. A análise depende da convenção e das características concretas da utilização.

O STJ proibiu Airbnb em condomínio?

Não existe uma proibição nacional genérica do Airbnb. O STJ possui decisões sobre contratos atípicos de curta estadia e está analisando, no Tema 1.443, se a simples destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir locações curtas por plataformas digitais.

O STJ suspendeu todos os processos sobre Airbnb?

Não necessariamente. A suspensão alcança os processos pendentes que discutem questão jurídica idêntica àquela afetada no Tema 1.443. Processos envolvendo questões diferentes precisam ser analisados individualmente.

Qual é o número do Tema do STJ sobre Airbnb em condomínios?

A controvérsia foi cadastrada como Tema Repetitivo 1.443 do STJ e envolve os Recursos Especiais 2.272.537 de Santa Catarina e 2.272.536 de São Paulo.

O Tema 1.443 já foi julgado?

Até 5 de outubro de 2026, a página oficial de precedentes qualificados do STJ informa que o Tema 1.443 permanece afetado e ainda não possui julgamento da tese repetitiva.

Quem aluga pelo Airbnb está cometendo irregularidade?

Não é possível afirmar isso apenas pelo uso da plataforma. É necessário analisar a natureza da contratação, a convenção condominial, a destinação do empreendimento e a forma como o imóvel é explorado.

Airbnb é considerado locação por temporada?

Não automaticamente. O Airbnb é uma plataforma utilizada para intermediar diferentes formas de contratação. Uma verdadeira locação residencial por temporada pode ser realizada por plataforma digital, enquanto outras operações podem apresentar características de contrato atípico de curta estadia.

Qual é o prazo máximo da locação por temporada?

A Lei do Inquilinato considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária e contratada por prazo não superior a noventa dias, desde que presentes as características dessa modalidade.

Existe prazo mínimo de trinta dias para aluguel por temporada?

O artigo 48 da Lei do Inquilinato estabelece o limite máximo de noventa dias, mas não estabelece nesse dispositivo um prazo mínimo geral de trinta dias. A classificação da relação não deve ser feita exclusivamente pela quantidade de diárias.

O condomínio pode proibir aluguel de poucos dias?

A possibilidade depende da convenção, da destinação do edifício, da natureza concreta das contratações e da validade das deliberações condominiais. A dúvida sobre a suficiência de uma cláusula apenas residencial é justamente o objeto do Tema 1.443.

Precisa de dois terços dos condôminos para mudar a convenção?

Sim. O artigo 1.351 do Código Civil determina a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e também para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Uma assembleia pode simplesmente votar e proibir Airbnb?

É necessário analisar o conteúdo da decisão e o quórum juridicamente exigido. Alterações da convenção e mudanças de destinação possuem requisitos específicos. Uma votação sem observância do procedimento aplicável pode gerar discussão sobre sua validade.

O condomínio pode multar quem anuncia o imóvel no Airbnb?

A simples existência de um anúncio não permite concluir automaticamente que existe infração. A multa precisa possuir fundamento na legislação e nas normas condominiais aplicáveis, além de considerar a conduta efetivamente praticada.

Proprietário pode continuar anunciando enquanto o STJ não julga?

A suspensão dos processos não funciona como autorização geral para continuar determinada atividade. É necessário verificar a convenção, as deliberações existentes, decisões judiciais específicas e as características da utilização do imóvel.

Condomínio com proibição expressa também entra no Tema 1.443?

O núcleo do Tema 1.443 é saber se a cláusula de destinação residencial é suficiente mesmo sem proibição expressa. Quando existe uma cláusula específica, a controvérsia pode ser diferente, embora outras questões jurídicas ainda possam surgir.

Quem comprou apartamento para aluguel de curta temporada deve fazer o quê?

É recomendável revisar a convenção, o ato de instituição, o regimento, as atas de assembleia e o modelo concreto de exploração do imóvel. A viabilidade jurídica não deve ser avaliada apenas com base no fato de outros apartamentos do prédio utilizarem plataformas digitais.

O resultado do Tema 1.443 valerá para todo o Brasil?

O julgamento ocorrerá pelo rito dos recursos repetitivos e servirá como precedente qualificado para a interpretação da questão jurídica submetida ao STJ. Por isso, seus efeitos serão relevantes para processos semelhantes em todo o país.

Conclusão

O debate sobre Airbnb em condomínios entrou em uma fase decisiva em 2026. O STJ já reconheceu que determinadas operações profissionais e reiteradas de curta estadia podem ultrapassar a finalidade residencial do imóvel, mas agora pretende definir uma questão ainda mais específica e de alcance nacional.

O Tema 1.443 decidirá se a simples cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou se a convenção precisa estabelecer uma proibição expressa.

Enquanto a tese não é julgada, os processos que tratam dessa mesma controvérsia permanecem sujeitos à suspensão nacional determinada pelo STJ. Isso exige cautela tanto de proprietários quanto de condomínios.

A principal conclusão é que não existe uma resposta baseada apenas na palavra Airbnb. A natureza da contratação, a frequência da atividade, a forma de exploração, a convenção, as assembleias e a destinação formal do empreendimento são elementos que precisam ser analisados em conjunto.

O julgamento definitivo do Tema 1.443 deverá trazer maior segurança jurídica para um dos conflitos imobiliários mais relevantes do mercado atual.